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« Dois-je payer mon immeuble de rapport entièrement à l’aide de fonds propres ou est-il préférable que je contracte un emprunt ? »

Johan Boes (Expert Van Breda Advisory) : « Vous disposez de moyens financiers suffisants pour investir dans un immeuble de rapport. Dans ce cas, est-il inutile de contracter un emprunt ?

Il s’agit là d’une question qui paraît logique et à laquelle vous répondriez spontanément « oui ». Et pourtant, vous avez intérêt à emprunter un certain montant, même si vous disposez de moyens financiers suffisants. Et ce, pour les raisons suivantes :

Vous créez un poste de déduction fiscale à l’impôt des personnes physiques

Vous êtes imposé sur la possession de tout immeuble de rapport, peu importe que vous le louiez ou non. Nous parlons en l’occurrence de votre revenu immobilier « brut » imposable. Le niveau de ce revenu immobilier et donc de votre pression fiscale dépend du revenu cadastral de votre immeuble, du taux d’indexation, etc. Si vous empruntez pour financer l’achat de votre immeuble de placement, vous pouvez déduire les charges d’intérêt de votre revenu immobilier « brut », de sorte que votre pression fiscale diminuera également.

Si vous vous trouvez dans la tranche d’imposition la plus élevée, votre avantage fiscal sera de pas moins de 50 %, somme à laquelle s’ajoute encore la taxe communale.

Vous ne pouvez cependant jamais déduire plus de charges d’intérêt que le montant de votre revenu immobilier « brut ».

Le montant que vous emprunterez dépend de votre situation personnelle. Quoi qu’il en soit, illustrons le principe de base à l’aide d’un exemple :

Si vous empruntez la totalité du montant via un crédit bullet (un emprunt où, pendant toute la durée, vous ne remboursez que des intérêts et où vous ne remboursez le capital total qu’à l’échéance) à 1,25 %, le taux réel de ce crédit n’est que de 0,58 % en raison de l’avantage fiscal (tenant compte d’un taux d’imposition de 50 % + taxe communale de 7,5 %).

Votre emprunt vous coûte donc toujours de l’argent, même si ce n’est que 0,58 %. En revanche, vous pouvez faire fructifier votre capital qui, grâce à l’emprunt, reste disponible, conformément à votre profil d’investisseur. Si le rendement sur votre propre capital est supérieur au 0,58 % net que vous coûte votre crédit, vous avez absolument intérêt à emprunter. Dans le cas d’un portefeuille de placement bien diversifié, il y a de fortes chances que votre rendement moyen soit plus élevé.

En revanche, si ce rendement moyen est inférieur à 0,58 %, il n’est pas judicieux d’emprunter pour financer votre investissement immobilier. »

Auteur

Barbara Claeys

lundi 30 septembre 2019