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Investir dans l’immobilier : ce qu’il faut savoir

Dans cet article, je vais vous expliquer, entre autres, comment optimiser votre patrimoine immobilier sur le plan fiscal, vous dire quand il vaut mieux acheter via une société et vous présenter les avantages des fonds immobiliers.

Dans cet article, je vais vous expliquer, entre autres, comment optimiser votre patrimoine immobilier sur le plan fiscal, vous dire quand il vaut mieux acheter via une société et vous présenter les avantages des fonds immobiliers.

Acheter des biens immobiliers à titre privé ou via votre société ?

Quelle est la meilleure façon d’acquérir un bien pour un indépendant ? Cette question, nos clients sont nombreux à se la poser. Mon conseil est le suivant : mieux vaut acheter intégralement une habitation privée, un immeuble de rapport ou une résidence secondaire à titre privé. Les avantages d’un achat réalisé par le biais d’une société n’en compensent pas les inconvénients.

Si, par contre, vous souhaitez constituer un patrimoine immobilier sur plusieurs générations, passer par une société peut s’avérer intéressant. Il est en effet plus facile et moins onéreux de transmettre des biens immobiliers en effectuant une donation d’actions de la société à laquelle ils appartiennent.

Et qu’en est-il des biens immobiliers à usage professionnel ?

Mieux vaut passer par votre société pour acquérir des biens immobiliers destinés à un usage professionnel. Vous pouvez ainsi amortir l’immeuble (pas le terrain !) dans votre comptabilité et réduire ainsi vos bénéfices. Les frais de notaire, les droits d’enregistrement, les frais d’entretien et les intérêts d’un emprunt peuvent eux aussi être déduits.

Acheter un bien immobilier via votre société comporte toutefois deux inconvénients. Votre société peut être taxée sur les revenus locatifs éventuels et, en cas de vente, vous paierez des impôts sur la plus-value réalisée.

Comment tirer un avantage fiscal de votre habitation propre ?

En Flandre, pour un couple dont les deux partenaires travaillent, l’idéal est d’emprunter environ 80 000 euros sur vingt ans. Emprunter davantage ne fera pas augmenter l’avantage fiscal obtenu via l’impôt des personnes physiques. Le montant maximal qu’un contribuable peut introduire dans sa déclaration est en effet de 2 400 euros par an, sur lesquels il bénéficie d’un avantage fiscal de 40 %. L’économie d’impôt est donc limitée.

L’avantage fiscal qu’offre la Wallonie consiste en ce qu’elle appelle le chèque habitat. Grâce à ce chèque habitat, un couple bénéficie d’un avantage fiscal optimal s’il contracte un prêt de 60 000 euros sur vingt ans.

Bruxelles, enfin, a supprimé depuis 2017 l’avantage fiscal lié aux emprunts pour habitation propre.

Il n’est pas judicieux de placer tout votre patrimoine dans la brique.

Il n’est pas judicieux de placer tout votre patrimoine dans la brique. Il vaut mieux, lorsque c’est possible, emprunter les 80 000 euros pour lesquels le fisc vous garantit un rendement de 40 % en Flandre via l’impôt des personnes physiques. En Wallonie aussi, vous auriez tort de vous priver de l’avantage fiscal du chèque habitat. C’est un rendement garanti qu’aucun autre placement ne vous offrira.

Notons toutefois que l’amortissement doit être calculé au cas par cas. À chaque demande de crédit, nous évaluons la capacité de remboursement, les compétences professionnelles et le patrimoine propre du client. Ses mensualités sont ainsi toujours proportionnelles à son revenu.

Investir dans une résidence secondaire ou un immeuble de rapport ?
Neutralisez le RC grâce à un emprunt

Saviez-vous qu’au niveau fiscal, vous pouviez neutraliser le revenu cadastral d’une résidence secondaire ou d’un immeuble de rapport dans l’impôt des personnes physiques grâce à un crédit ?

Nous déterminons pour vous quel montant il est intéressant d’emprunter.

Explications : imaginez que vous ajoutiez à votre patrimoine privé une seconde résidence d’une valeur de 250 000 euros. Vous paierez non seulement chaque année environ 500 euros de précompte immobilier, mais vous serez aussi imposé, en tant que personne physique, sur vos revenus immobiliers, c’est-à-dire sur le revenu cadastral de votre bien immobilier (RC).

Imaginez que ce RC s’élève à 1 000 euros et soit indexé chaque année (par 1,7491 pour l’exercice d’imposition 2018) et majoré (x 1,4). Vous obtenez alors un montant imposable d’environ 2 500 euros, imposé au taux le plus élevé de l’impôt des personnes physiques. Dans notre exemple, ce taux sera de 50 % pour la plupart des clients, ce qui équivaut à 1 250 euros de supplément d’impôts par an.

Vous pouvez toutefois déduire de ces revenus immobiliers imposables les intérêts de votre prêt éventuel. Pour un crédit bancaire à 2 %, des intérêts déductibles de 2 500 euros équivalent à un emprunt de 125 000 euros. Emprunter plus ne vous apportera dans le cas présent aucun avantage fiscal supplémentaire.

Autrement dit : le taux d’intérêt net de votre crédit n’est plus de 2 %, mais bien de 1 %, grâce à la réduction d’impôts. Si les fonds propres de 125 000 euros que vous avez conservés en empruntant vous rapportent plus de 1 %, vous faites une bonne affaire.

Ces calculs se font aussi toujours au cas par cas. Nous déterminons pour vous quel montant il est intéressant d’emprunter, ou non, pour votre investissement, d’un point de vue fiscal et financier. La composition du patrimoine propre préservé et les conseils en matière de placement jouent ici un rôle capital et varient d’une personne à l’autre. C’est ainsi que nous nous distinguons, en montrant que nos services d’accompagnement patrimonial ne se limitent pas à offrir à nos clients de simples taux d’intérêt.

Les fonds immobiliers : une alternative intéressante ?

Investir dans l’immobilier, c’est tout un travail. Il ne faut jamais l’oublier. Vous devez chercher un locataire, entretenir l’immeuble et suivre de près la législation. Qui plus est, 20 % des propriétaires finissent tôt ou tard par avoir un problème avec leur locataire. Si vous souhaitez investir dans l’immobilier sans avoir à vous tracasser de tout ce que cela implique, un fonds immobilier peut être une solution intéressante pour vous.

N’oubliez pas non plus qu’un investissement immobilier s’accompagne souvent de dépenses inattendues. Vous devez oser évaluer votre rendement (le loyer net) et le comparer à ce que vous rapporterait un portefeuille de placement diversifié. Avez-vous également tenu compte de l’inoccupation éventuelle et des frais de gestion et d’entretien de votre bien ? Le rendement réel n’est-il finalement pas moins important que vous ne le pensiez ? Vous devez vérifier s’il vous rapporte autant que vous le souhaitez et s’il s’agit bien de l’investissement le plus judicieux dans votre situation. Bien souvent, un fonds immobilier peut être une solution intéressante.

En investissant dans un fonds immobilier, vous êtes coactionnaire d’une partie d’un bien. Les gestionnaires du fonds paient les frais d’achat et de gestion des biens par l’intermédiaire de la société immobilière. Votre argent sera réparti entre plusieurs types de biens immobiliers, situés dans plusieurs régions. Cela n’a rien à voir avec le fait d’investir 250 000 euros dans un bien unique dont la rentabilité dépend d’un seul et même locataire.

Le fonds immobilier complète ainsi un portefeuille de placement diversifié – nouveau ou existant. Comme n’importe quel fonds dynamique, un fonds immobilier n’offre aucune garantie de rendement ou de capital. Le niveau de liquidité reste toutefois élevé, car vous pouvez vendre votre fonds immobilier en tout ou partie. Bien entendu, ceci est impossible si vous avez acheté un appartement. Vous ne pouvez pas le vendre en partie.

Votre propension au risque déterminera si un fonds immobilier est un placement qui vous correspond. Ce sera le cas si vous avez au moins un portefeuille de placement neutre. Vous conserverez ainsi l’avantage de la liquidité tout en investissant dans l’immobilier.

 

jeudi 1 février 2018