Que faire de votre société si vous avez des biens immobiliers ?

Si vous possédez des biens immobiliers dans votre société, trois possibilités peuvent être envisagées à la fin de votre carrière :

1. Vendre vos biens immobiliers
2. Transférer vos biens immobiliers
3. Conserver vos biens immobiliers en société

Si vous souhaitez reprendre vos biens immobiliers pour en profiter en privé, vous avez deux possibilités :

• Vous pouvez soit les récupérer lors de la liquidation de la société
• Vous pouvez soit les racheter avant la liquidation

Ces deux possibilités n’entraînent pas les mêmes conséquences fiscales. Une pourrait vous avantager plus que l’autre selon votre situation et vos objectifs.

Option 1 : Vous récupérez vos biens lors de la liquidation de la société

La première possibilité est de récupérer le bien au moment de la liquidation lors du partage de l’avoir social. C’est intéressant si vous pouvez, à certaines conditions, éviter de payer des droits d’enregistrement élevés.

Quelles sont les conditions ?

• Vous devez posséder une société de personne (une SRL par exemple)
• Vous deviez déjà être actionnaire de cette société au moment où celle-ci a acquis le bien avec paiement des droits d’enregistrement.

Inconvénient de cette option

• Comme vous vendez votre bien au moment même de la liquidation de la société, vous ne pourrez pas, en principe, créer de réserves de liquidation sur la plus-value de la vente du bien
• Cela signifie que vous devrez payer un précompte mobilier de 30% sur le boni de liquidation

Option 2 : Vous rachetez vos biens avant la liquidation de la société

La deuxième possibilité consiste à racheter le bien immobilier à votre société afin de le transférer vers votre sphère privée avant de liquider votre société.

Avantage de cette option

• La plus-value après impôt peut faire l’objet d’une réserve de liquidation et ne subir donc qu’environ 10% de taxe au lieu de 30% de précompte mobilier sur le boni de liquidation.

Inconvénient de cette option

• Au moment de l’achat en privé, vous devrez financier le bien mais aussi les droits d’enregistrement de vente qui seront dû en fonction de la région où le bien est situé.

Le choix entre la première et la seconde option dépend des droits d’enregistrement ainsi que du montant de la plus-value réalisée sur le bien.

La troisième et dernière option consiste à conserver vos biens immobiliers et à transformer votre société en société de patrimoine. Cette solution est intéressante si vous possédez plusieurs biens immobiliers que vous souhaitez garder au sein de la famille.

Avantages d’une société de patrimoine

• Si vous gardez vos biens immobiliers en société, vous ne devez pas payer les nombreux frais relatifs à cette sortie. De même, vous évitez le risque que l’administration requalifie vos revenus immobiliers si votre patrimoine immobilier privé devient trop important.
• C’est intéressant dans le cadre d’une planification successorale. En effet, vous transmettez des actions plutôt que des biens. La donation d’action est soumise au droit des donations au taux fixe de 3,3% pour vos héritiers en ligne directe ou de 5,5% pour les héritiers plus lointain, quelle que soit la valeur de la société.

Inconvénients d’une société de patrimoine

• Détenir une société engendre des coûts supplémentaires. C’est donc une option à envisager lorsque vos activités en société et votre patrimoine sont suffisamment importants.
• Vos revenus immobiliers continuent à être perçus par la société, ce qui implique une taxation avant que ceux-ci ne puissent être transférés dans votre patrimoine privé.
• Si l’un des biens immobiliers en société est votre habitation familiale, vous continuez à être taxé sur l’avantage que la société vous octroie. Vous ne pouvez pas non plus bénéficier de l’exonération des droits de succession sur l’habitation familiale.